Prognostiziert wird, dass bereits in wenigen Jahren die Alterssicherung in Deutschland nicht mehr vollständig staatlicherseits gewährleistet werden kann. Private Vorsorgemodelle werden daher zunehmend an Bedeutung gewinnen. Viele ältere Menschen sind zwar Eigentümer einer lastenfreien Immobilie, während es ihnen nicht selten jedoch an laufenden Einnahmen in ausreichender Höhe für einen angemessenen Lebensstandard fehlt. Die eigene Immobilie stellt somit den größten Vermögenswert dieser Menschen dar. Ein Verkauf und ein Umzug zur Miete kommen gleichwohl für viele ältere Menschen (nicht nur, aber auch) aus persönlichen Interessen nicht in Betracht. Für dieses Dilemma kann die sog. reverse mortgage eine kreative Lösung sein. Dabei erhalten – stark vereinfacht – die Hauseigentümer lebenslang regelmäßige Zahlungen oder eine Einmalzahlung von einem Anbieter (z.B. Bank) und der Anbieter erhält dafür im Gegenzug ein Verwertungsrecht am Hausgrundstück, welches zur Verwertung nach dem Tod oder Auszug des Hauseigentümers berechtigt.
In den USA wird bereits seit ca. zwanzig Jahren die sog. reverse mortgage (übersetzt: „umgekehrte Hypothek“) als erfolgreiches Alterssicherungsmodell praktiziert. Ob sich die umgekehrte Hypothek letztlich auch in Deutschland als erfolgreiches Alterssicherungskonzept durchzusetzen vermag, hängt nicht zuletzt von den rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen ab. Dieser Beitrag dient der alleinigen Information über drei Arten dieser Form der Alterssicherung:
1. Leibrente
Bei Ausgestaltung als Leibrente kauft der Anbieter (z.B. Kreditinstitut) das Hausgrundstück und gewährt als Gegenleistung eine Leibrente. Die Dauer der Rentenzahlung richtet sich insoweit nach der Lebensdauer des Eigentümers, so dass eine lebenslange Versorgung sichergestellt ist und keine Pflicht zur Rückzahlung der monatlich ausgezahlten Beträge besteht, gleichgültig ob diese in ihrer Summe den Wert des Hausgrundstücks übersteigen. Problematisch ist freilich bei dieser Ausgestaltungsvariante aus Sicht des Eigentümers, dass der Eigentumsübergang am Hausgrundstück bereits lange vor dem Todesfall und damit auch lange vor Auszahlung eines Großteils der monatlichen Raten durch das Kreditinstitut erfolgt. Eine aufschiebend bedingte Übereignung auf den Zeitpunkt des Todesfalls scheidet aus rechtlichen Gründen (§ 925 II BGB) aus; denn einen Eigentumsvorbehalt gibt es bei Grundstücken nicht. Gleichwohl können sich die Eigentümer dahingehend absichern, dass sie auch nach dem Eigentumsübergang auf das Kreditinstitut weiterhin in der Immobilie wohnen können, indem sie sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch absichern lassen.
2. Grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen (Immobiliardarlehensvertrag)
Eine weitere Variante der rechtlichen Ausgestaltung, bietet die eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens. Folglich wäre ein Darlehensvertrag zu schließen, welcher eine lebenslange Auszahlung monatlicher Darlehensraten vorsieht, wobei die Darlehensschuld durch eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch gesichert wird. Vorteil bei dieser Art der Ausgestaltung ist sicherlich, dass die Kunden Eigentümer des Hausgrundstücks bleiben. Dies bietet nicht nur Sicherheit für die Kunden; auch aus Sicht der Anbieter ist dies von Vorteil, da die Kunden als Eigentümer für Steuern und Unterhaltungskosten im Zusammenhang mit dem Hausgrundstück verantwortlich bleiben. Diese Ausgestaltung bietet zudem aus Sicht der Erben den Vorteil, dass diese das Darlehen zurückzahlen können und so u.U. das Hausgrundstück in der Erbmasse erhalten werden kann. Auf der anderen Seite geht durch diese Ausgestaltungsvariante das versicherungsrechtliche Risikomoment der ungewissen Lebensdauer des Kunden, was die umgekehrte Hypothek gerade reizvoll macht, wieder verloren. Denn der Überschuss aus der Verwertung der Immobilie bei frühem Tod des Kunden ist an die Erben auszukehren, wenn dies zwischen den Parteien nicht anders vereinbart wurde.
3. Verkauf der Immobilie und Absicherung durch Nießbrauchrecht
Die Immobilie wird bei dieser Variante an einen Dritten (über einen entsprechenden Vermittler als Anbieter) verkauft und dieser wird sodann Eigentümer der Immobilie. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt in einer (Teil-Summe) nach der Beurkundung unter Vorbehalt der Eintragung eines Nießbrauchrechtes zu Gunsten des im Haus verbleibenden Nießbrauchnehmers erstrangig im Grundbuch. Dieses Nießbrauchrecht dient der Absicherung des Wohnrechtes und der Möglichkeit der Vermietung des bzw. durch den im Haus verbleibenden Nießbrauchnehmers.
Dieser (Teil-)Kaufpreis errechnet sich sodann aus dem Marktpreis der Immobilie unter Berücksichtigung der theoretischen Miete multipliziert mit der Lebenserwartung und wird sodann abgezinst. Der im Haus verbleibende Kunde bzw. Nießbrauchnehmer trägt die gesamte Instandhaltung sowie alle laufenden Kosten (auch Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung).
Im Falle des vorzeitigen Auszuges des Nießbrauchnehmers organisiert der Käufer die Vermietung; von der Miete erhält sodann der Nießbrauchnehmer 80% der marktüblichen Kaltmiete zum Zeitpunkt des Auszuges und 20 % erhält der Käufer. Die laufenden Kosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden können, trägt nun insgesamt der Käufer. Optional kann auch eine Einmalzahlung vereinbart werden, die wieder über die dann mögliche Marktmiete multipliziert mit der Lebenserwartung und in abgezinster Form berechnet wird. Beide Optionen werden im Kaufvertrag berücksichtigt, um Flexibilität für die Zukunft zu gewähren.
Bei Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung; vereinbaren Sie hierzu einen Beratungstermin. Für die Kanzlei HARDERSNEITZEL: Dr. Cai Niklas Harders, Rechtsanwalt und Notar sowie Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht sowie Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.