BGH Urteil zur Bankenhaftung – Missverhältnis bei Kaufpreis und Verkehrswert einer Immobilie

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 18.10.2016 – XI ZR 145/14) haftet eine Bank nicht bei Kenntnis von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie.

Sachverhalt

In diesem Rechtsstreit meinte noch das Berufungsgericht, die Bank habe diese entsprechende Kenntnis gehabt (und hafte). Einer Bank, welche sich mit der Bewertung von Immobilien beruflich befasse, könne unterstellt werden, dass sie das „vereinfachte Ertragswertverfahren“ (= Maklerformel) kenne. Anhand einer einfachen Überschlagsrechnung, habe die Bank ohne Weiteres erkennen können, dass sich der Ertragswert des im Streit stehenden Wohnungseigentums sich auf einen Betrag in der Größenordnung von allenfalls 67.872 EUR (404 EUR [Bruttokaltmiete] x 14 Jahre x 12 Monate) belaufen habe und somit habe sich der Kaufpreis von 133.900 EUR in einer Größenordnung von etwa dem Doppelten des überschlägigen, anhand des Ertragswerts ermittelten Verkehrswerts bewegt.

Entscheidung des BGH

Nach dem BGH jedoch müsse die finanzierende Bank keine Nachforschungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen. Ermittlungen der Banken erfolgten im eigenen Interesse und beträfen lediglich den Beleihungswert, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.

Das Berufungsgericht verstoße darüber hinaus mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze. Die Multiplikation der für eine Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor sei nicht geeignet, eine Aussage zu ihrem Verkehrswert zu treffen.

Dr. Cai Niklaas Harders
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht